Покупка недвижимости в Таиланде

ПОКУПКА ЗЕМЛИ И НЕДВИЖИМОСТИ В ТАИЛАНДЕ

Владение землей и недвижимостью иностранцами было ограничено правительством Таиланда для защиты тайцев. Если бы это было не так, и иностранцы, все еще будучи более сильными в финансовом отношении, могли бы купить столько недвижимости, сколько они хотят, цены на недвижимость быстро бы взлетели в небеса. Тайцы бы больше не смогли покупать землю и недвижимость в своей стране, и это без учета суверенитета и культурной целостности.

Покупка земли

Иностранцы не имеют права владеть землей. Однако существует несколько способов сохранить определенный контроль над землей (и, следовательно, имуществом, стоящим на ней). Аренда земли может быть самым простым способом полностью контролировать землю, на которой у вас есть собственность. Похоже на аренду – это узуфрукт. Другой возможностью является покупка земли через тайскую компанию.

Тайский закон предоставляет еще одну возможность, но она ограничена богатыми иностранцами: им может принадлежать один рай (около 1600 квадратных метров), и они могут жить в собственности, которая построена на нем, если они вложили 40 млн бат в собственность (не включая цену земли и дома) в течение последних пяти лет.

Обратите внимание, что тайский гражданин имеет право владеть имуществом на свое имя за счет иностранца. Если это будет согласовано в письменном договоре, остается вопрос, будет ли это соглашение считаться действительным в суде. Этот момент не учитывается, когда тайский супруг купил землю или собственность, но – поскольку предполагается, что собственность была приобретена за счет средств тайского супруга – будет очень трудно доказать, в случае развода, что имущество принадлежало иностранному супругу или обоим супругам вместе. Иногда в момент приобретения приходится даже заявлять, что средства принадлежат иностранному супругу. Таким образом, брачное соглашение или дополнительная аренда между тайским и иностранным супругом могут иметь большое значение.

Аренда земли

Аренда земли дает иностранцу 100% -ную долю на (первый) срок аренды 30 лет. Этот период может быть продлен после этих 30 лет еще на 60 лет (два раза по 30 лет). Аренда земли может включать в себя максимум один рай земли. Административные требования довольно ограничены, что делает аренду интересной для любого иностранца, приобретающего недвижимость в Таиланде. В Земельном департаменте должна быть зарегистрирована только аренда земли, превышающая трехлетний период (и аренда, продлеваемая через 30 лет). Преимуществом регистрации является то, что аренда является «прослеживаемой», и, таким образом, собственность не возвращается владельцу, когда вы умираете, а автоматически передается вашим наследникам. Причем аренда передается вместе с собственностью. При этом иностранец не может быть лишен своих прав при продаже имущества. Дополнительным преимуществом является то, что права аренды формально закреплены в тайском законодательстве.

Обратите внимание, что налоги взимаются с уплаченной суммы аренды. Кроме того, собственник может фактически не быть обязан возобновить аренду. Даже если бы это было учтено в контракте, отстаивание этого права в суде будет дорогостоящим и длительным мероприятием.

Узуфрукт

Раздел 1417 Гражданского и коммерческого кодекса Таиланда гласит, что узуфрукт – это право, которое позволяет первоначальному владельцу сохранять право собственности, но позволяет владельцу этого права входить в собственность и занимать ее. Основные характеристики: это право на въезд и владение недвижимостью на протяжении всей жизни, которое может, но не обязательно должно, оплачиваться. Владелец узуфрукта может в свою очередь арендовать или сдавать в аренду имущество.

Тем не менее, есть некоторые недостатки:

• Владелец узуфрукта не является законным владельцем
• В случае смерти право узуфрукта автоматически не передается детям
• Владелец может предоставить несколько узуфруктов (если они приняты должностным лицом Земельного департамента)
• Хотя тайский закон не запрещает иностранцу пользоваться правом узуфрукта, чиновник земельного департамента может предоставить ему / ей это право или нет по своему усмотрению.
• Узуфрукт в большинстве случаев будет предоставлен, если иностранец намерен использовать имущество в коммерческих целях. Это также является обоснованием права («получение плодов земли, добычи полезных ископаемых, лесоводства и каменной кладки», но, как ни странно, это все виды деятельности, которые запрещены для иностранцев в соответствии с Законом об иностранном предпринимательстве). Чиновники Таиланда опасаются, что узуфрукт может быть использован для обхода тайского закона, запрещающего иностранцам владеть землей, и поэтому они склонны отклонять ходатайство, если иностранец хочет жить в собственности (обратите внимание, что право на проживание в собственности не упоминается в разделе 1417). В этом отношении право на жилище может быть решением проблемы.

Приобретение через компанию

Иностранная компания не может покупать землю, если только BOI не дал специального разрешения на это. Обратите внимание, что BOI, скорее всего, разрешит иностранной компании покупать землю только в том случае, если земля используется для определенных промышленных или коммерческих целей.

Тайская компания может купить землю. В соответствии с требованиями земельного департамента, тайский гражданин должен владеть по крайней мере 51% акций компании.

Из нашего опыта, земельный департамент требует наличие минимум двух тайских акционеров в компании.

Владение недвижимостью

Хотя земля не может принадлежать иностранцу или иностранной компании, дом можно приобрести. Однако вся недвижимость, стоящая на земле, принадлежащей кому-то другому (теоретически тайцу), станет собственностью владельца земли, если не заключены конкретные соглашения. Аренда, узуфрукт и / или сервитут в сочетании с договором купли-продажи являются общими структурами в этом отношении.

Есть одно исключение: в принципе любой иностранец может приобрести кондоминиум, если только 49% всех кондоминиумов в здании принадлежат иностранцам. Для подтверждения последнего вам понадобится документ, подписанный владельцем здания, в котором говорится, что после продажи более половины здания все еще будет принадлежать тайцу. Коэффициент ограничения снова контроль над землей. Когда вы покупаете кондоминиум, вы автоматически становитесь совладельцем земли, на которой строится здание (и земли, которая используется мест общего пользования). Это будет означать, что – если более 50% здания будет принадлежать иностранцам – они будут иметь контрольный пакет акций в земле, что противоречит тайскому законодательству в отношении вышеупомянутого ограничения.

КРЕДИТЫ И ИПОТЕКА ДЛЯ ИНОСТРАНЦЕВ В ТАИЛАНДЕ

Кредит является одним из самых популярных финансовых инструментов сегодня. Фактически, кредитование почти всегда связано с покупкой новой собственности, независимо от того, имеет ли покупатель достаточное финансирование самостоятельно или нет, и поэтому может рассматриваться как средство привлечения инвестиций.

Не удивительно, что Таиланд предлагает услуги, аналогичные тем, которые существуют в западном мире. Большинство финансовых учреждений в Таиланде предоставляют ссуды для покупки недвижимости местным тайским компаниям, и ситуация становится все лучше и для иностранцев.

То, что было неслыханно некоторое время назад, теперь становится нормой, и иностранцам предоставляется некоторый (хотя и ограниченный) доступ к финансированию. Основной причиной изменения мнения правительства в этом вопросе было отчасти его намерение развивать туризм и стимулировать экономический рост в Таиланде. Хотя банки и другие учреждения предлагают финансовые услуги сторонним иностранцам, их условия могут быть несколько строгими, например, приобретенный кондоминиум должен быть зарегистрирован как кондоминиум в соответствии с Законом о кондоминиуме и т. д.

Местное финансирование

Граждане Таиланда могут пользоваться преимуществами личных займов для различных целей. Этот тип финансирования обычно принимает различные формы и формы и варьируется от кредитных карт до ссуд для бизнеса до личных ссуд на образование, медицинское обслуживание или общее использование.

Если иностранец будет признан правомочным для получения кредита в местном банке, он должен сначала соответствовать следующим критериям:

• Иметь действующее разрешение на работу в течение не менее одного года (или иметь постоянное место жительства)
• Подтверждение работы в Таиланде и годовой оклад (включая квитанции)
• В некоторых случаях банки могут потребовать документы компании работодателя
• Пройти кредитный скоринг
• Возраст заявителя в сочетании с сроком кредита не должен превышать 60 лет.
• Должен иметь стабильную и безопасную работу
• Общий доход должен быть как минимум в три раза выше, чем каждый взнос
• Суммарная амортизация кредита должна превышать 7 лет (для некоторых банков)
• Процентная ставка по местным банковским операциям имеет тенденцию быть фиксированной и варьируется от банка к банку. Помимо местных опционов, иностранцы могут также воспользоваться международными схемами, предоставляемыми сингапурским филиалом Bangkok Bank и UOB (обе они предназначены для финансирования покупок недвижимости).

Ипотечный кредит

Иностранцы также могут получить ипотечные кредиты, регулируемые Гражданским и коммерческим кодексом Таиланда. Чтобы получить право на защиту в соответствии с законодательством Таиланда, должны быть выполнены следующие условия:

• Залогодатель должен иметь право собственности на имущество
• Договор ипотеки должен быть в письменной форме и должен быть зарегистрирован
• Стороны должны зарегистрировать ипотеку у уполномоченного сотрудника в следующих случаях:
• Земля с правом собственности должна быть зарегистрирована в Земельном департаменте, Бангкокском Земельном Офисе (Филиале), Земельном Офисе Провинции или Земельном Офисе (Отделении), где находится закладываемая земля
• Земля без права собственности должна быть зарегистрирована в районном отделении, где находится закладываемая земля.

ЭСКРОУ СЧЕТ В ТАИЛАНДЕ

Жаргон недвижимости определяет условное депонирование как беспристрастное хранение документов или средств, связанных с продажей и передачей собственности. В более широком контексте это рассматривается как временное удержание средств через счет, принадлежащий третьей стороне в процессе транзакции между двумя сторонами.

Как видно из определения, условное депонирование обеспечивает защиту как сторонам, участвующим в сделке, так и покупателю и продавцу. Счет, на котором хранятся деньги, служит гарантией на случай, если что-то пойдет не так во время транзакции.

Таиланд несколько неохотно принимал эту систему, но с 2001 года Королевство официально разрешило коммерческим банкам предоставлять услуги счета условного депонирования клиентам, которые заключили договор купли-продажи с застройщиком. Благодаря действующему законодательству разработчики и продавцы смогли заключить разумное соглашение, выгодное для обеих сторон, при этом используя целевой депозитный счет (до этого это было проблематично, поскольку для финансирования строительства требовалось от 10 до 20% депозитов).

Шесть лет спустя, в 2007 году, Таиланд официально представил первый законопроект об условном депонировании. С этого момента все девелоперы должны были соответствовать новым правилам, даже если это означало усиление финансового управления в компании девелоперов. В результате, покупателям жилья была предложена защита от потери денег на депозитах в случае, если застройщики не смогли завершить и передать им недвижимость.

В целом, введение закона об условном депонировании и счета условного депонирования можно рассматривать как полезное и столь необходимое дополнение к правовой системе быстро развивающейся страны, такой как Таиланд. Доверие покупателей жилья выросло, поскольку была создана правовая защита, чтобы защитить их от недобросовестных или недостаточно финансируемых застройщиков, поэтому, в конце концов, это беспроигрышная ситуация для обеих сторон.